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解讀:讓閑置宅基地和農房“活”起來

讓閑置宅基地和農房起來

——解讀我省農村宅基地三權分置試點方案

在宜城市流水鎮鶯河村,兩年前閑置、廢棄的農房,如今變成了農家樂、酒坊、豆腐坊、民宿。2015年,宜城成為全國33個農村土地制度改革試點縣市區之一。鶯河村積極探索盤活利用閑置宅基地和農房的辦法,發展特色鄉村旅游產業,給村民們帶來了可喜收益。

今年中央1號文件提出,探索宅基地所有權、資格權、使用權三權分置。宅基地三權分置,即落實宅基地集體所有權,保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權,適度放活宅基地和農民房屋使用權。

為了讓荊楚大地更多閑置農房像鶯河村的閑置農房一樣起來,86日,我省出臺《農村宅基地三權分置試點工作方案》,確定黃陂、大冶、沙洋等12個縣市區先行先試。本報811日一版刊登《方案》出臺消息后,引發熱議。省國土資源廳相關負責人對試點工作方案相關要點進行了解讀。

集體所有權咋落實

《憲法》和《土地管理法》規定,農村土地為集體所有,城市土地為國家所有。省國土資源廳相關負責人說,國有土地通過向土地使用者收取出讓金,體現國家對土地的所有權;但農村宅基地為集體所有,集體無償分配給符合條件的村民使用,屬于福利性質,加之管理松散,集體組織參與宅基地使用管理的程度不高,造成一定程度上的所有權虛化。

本次試點,將探索落實宅基地集體所有權。試點地區的農村集體經濟組織將在宅基地規劃布局、占地標準、村容村貌、文化傳承、環境保護、資格認定、流轉使用等方面發揮重要作用。

以鶯河村的改革探索為例。鶯河村黨支部副書記楊晶介紹,鶯河村村委會在探索宅基地三權分置的過程中,通過調查摸底,針對一戶多宅”“空掛戶、宅基地荒廢等情況,在尊重民意的基礎上,由村集體出資回購,或農戶按照超出面積交納有償使用費。2015年后,村集體花費近10萬元改造了3家老房子,由村民來承包,發展鄉村旅游,服務游客。這是該村探索落實宅基地集體所有權的方式之一。

省國土資源廳提醒,這些探索均須符合中央文件要求、政策法規規定及發展戰略導向。比如,宅基地規劃布局、占地標準等都須符合《土地管理法》《城鄉規劃法》的相關規定。

為何強調宅基地農戶資格權

誰具備擁有農村宅基地的資格?誰來認定資格?資格如何認定?一系列難題還須通過試點來探索。

《方案》稱,將探索宅基地農戶資格權的內涵、認定主體、認證程序、確權方式、權能作用等。鼓勵試點地區因地制宜研究制定宅基地資格權的取得、保留、注銷、恢復等管理辦法。

宅基地三權分置,為何如此強調資格權?

省國土資源廳相關負責人介紹,隨著經濟社會發展,今天農村面貌發生了翻天覆地的變化。過去,農村人口相對固定、業態單一、村莊變遷緩慢;如今,隨著人口加速流動,村莊的格局變化越來越快,生產生活多樣化趨勢加劇,外村人員、城市人員,甚至洋女婿”“洋媳婦都可能成為一個村的成員。

農村宅基地以為單位取得。那么,什么樣的成員組成的能夠有資格獲得宅基地。這正是需要試點探索的難題之一。以為單位的資格權探索,保障意味十足,體現了國家通過適度放活使用權增加農民財產性收入的改革初衷,既是法理基礎,也是實現途徑。

正如楊晶所說,如果在鶯河村能夠明確資格權,等于給農民們吃了一顆定心丸——即使農民離開村莊打工,長期不回家,也保留獲得宅基地的資格。這樣就為宅基地使用權獲得收益提供了基礎。

放活使用權如何適度

據國家自然資源部等部門統計,全國至少有7000萬套農房和3000萬畝宅基地處于閑置狀態。公開資料顯示,2016年底,武漢現有農村房屋約73萬套,長期空閑農房約11.6萬套,空置率為15.8%。這些房屋如何發揮它們的價值?

放活使用權,意味著農民可把閑置農房出租給企業或個人。楊晶說,鶯河村發展鄉村旅游以來,普通的周末,有近千人來訪。有些農戶自己把老房子改建后經營農家樂,有些農戶將老房子改造后出租給外來客經營,農戶平均月盈利5000元左右。

但《方案》再次強調了適度,明文規定須探索放活宅基地和閑置房屋使用權的主體、范圍、對象、用途、年限、方式、擔保及收益分配機制。

省國土廳相關負責人表示,不是來一個人,就可以租下閑置農房,經營農家樂。將來到農村租賃或合作,使用宅基地房屋的經營者,必須和當地鄉村振興的產業導向符合,有信用不良記錄的人,也會受到限制。

同時,《方案》提出,要掌握現狀、總結模式,并提出防范化解宅基地和閑置房屋使用權市場風險的建議。楊晶介紹,鶯河村村委會正在謀劃成立宅基地流轉協會,協會作為中間人,對租賃者雙方進行約束,保證宅基地有秩序流轉,防范經濟、安全、環境等方面的風險。

《方案》還提醒試點地區,宅基地三權分置助力農村新產業、新業態,關鍵在于妥善處理宅基地與農房的關系,防止出現一些不必要的糾紛。

有突破,也須堅持底線

省國土廳相關負責人介紹,宅基地三權分置是國家重大改革任務,是鄉村振興戰略的重要抓手,為適應經濟社會的發展而試點。

宅基地三權分置改革試點,在兩個方面體現了突破性,一是資格權的提出,創新和完善了宅基地制度;二是在操作層面上,擴大了農村宅基地的功能作用,原先保障農民居住屬性為主的宅基地,有條件地區的農民有望從中獲得商業收益,成為增加財產性收入的渠道。

試點改革有突破創新,也要堅守改革底線。

宅基地三權分置必須在現有法律法規范圍內進行探索創新。試點必須確保土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的底線不動搖。

城里人到農村買賣宅基地的口子不能開,按規劃嚴格實行土地用途管制這個原則不能破,嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會所;農村集體土地上建設的小產權房、超過標準的宅基地用地不可通過三權分置改革合法化。

試點結束后,我省將提煉宅基地三權分置助推鄉村振興的經驗模式,建成一批宅基地三權分置示范鄉村,提出宅基地等農村集體建設用地管理改革建議,適時在全省推廣。


作者:方珞、劉宇、王磊
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